הערת אזהרה: מה זה ולמה היא חשובה בקניית דירה
בקצרה: הערת אזהרה היא רישום בטאבו (מרשם המקרקעין) שמודיע לכולם שבעל הדירה התחייב למכור אותה לכם. כל עוד ההערה רשומה, אי אפשר לרשום על הדירה עסקה שסותרת אותה, ועיקול, פשיטת רגל או כינוס נכסים של המוכר לא פוגעים בזכותכם. הקונה רושם אותה מיד אחרי חתימת החוזה, וזה אחד הצעדים החשובים ביותר להגנה על הכסף ששילמתם.
למה צריך הערת אזהרה?
בעסקת דירה יש פער זמן בין החתימה על החוזה לבין רישום הדירה על שמכם בטאבו. הפער הזה יכול להימשך חודשים, ולפעמים שנים. בתקופה הזו הדירה עדיין רשומה על שם המוכר, ואתם כבר שילמתם לו חלק מהמחיר.
בלי הערת אזהרה, אתם חשופים לשלושה סיכונים עיקריים:
- מכירה כפולה: המוכר מוכר את אותה דירה לקונה נוסף, שמספיק לרשום אותה על שמו לפניכם.
- נושים של המוכר: נושה של המוכר מטיל עיקול על הדירה.
- חדלות פירעון: המוכר (אדם או חברה) נכנס להליך פשיטת רגל או פירוק, והדירה נכנסת לקופה של הנושים.
מה הערת האזהרה עושה בפועל?
לפי סעיפים 126 ו-127 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969:
- חוסמת עסקאות סותרות: כל עוד ההערה רשומה, לא תירשם בטאבו עסקה שנוגדת אותה, אלא בהסכמת מי שההערה לטובתו או בצו בית משפט.
- מגינה מפני עיקולים וחדלות פירעון: עיקול, צו פשיטת רגל, צו פירוק או מינוי כונס נכסים שבאים אחרי רישום ההערה לא פוגעים בזכותכם לקבל את הדירה.
- מזהירה צדדים שלישיים: כל מי שמוציא נסח טאבו רואה שיש על הדירה התחייבות.
מתי רושמים?
מיד אחרי החתימה על החוזה. הפרקטיקה המקובלת בעסקת יד שנייה:
- לפני החתימה: מוציאים נסח טאבו ובודקים שאין הערות אזהרה, עיקולים או משכנתאות שלא סוכמו.
- בחתימה: המוכר חותם על בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
- התשלום הראשון מופקד לעיתים קרובות בנאמנות אצל עורך הדין, ומשתחרר למוכר רק אחרי שההערה נרשמה.
- במקביל, המוכר מקבל לרוב ייפוי כוח נגדי שמאפשר למחוק את ההערה אם הקונה לא יעמוד בהתחייבויותיו.
איך רושמים?
- מקוון: עורך דין יכול להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה באתר רשות רישום והסדר זכויות מקרקעין, עם כרטיס חכם.
- בלשכת רישום המקרקעין: הגשה פיזית של הבקשה החתומה, עם אישור על תשלום האגרה.
- דירה שלא רשומה בטאבו (למשל בבניין חדש שעדיין לא נרשם כבית משותף): הרישום נעשה לרוב בפנקסי החברה המשכנת או ברשות מקרקעי ישראל, לפי המקרה. כאן יש יותר מקום לטעויות, וכדאי שעורך דין יבדוק איפה ואיך הזכויות רשומות.
הערת אזהרה בקנייה מקבלן
כשקונים דירה מקבלן, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מחייב את הקבלן לתת לקונה בטוחה על הכסף ששילם. הערת אזהרה היא אחת האפשרויות, לצד ערבות בנקאית (ערבות חוק מכר) או פוליסת ביטוח. בפועל רוב הקבלנים נותנים ערבות חוק מכר, ובנוסף נרשמת הערת אזהרה לטובת הקונה.
שימו לב: הערת אזהרה מגינה באמת רק אם אין לפניה בטאבו משכנתא או זכות אחרת שגוברת עליה, למשל של הבנק המלווה של הפרויקט. לכן חשוב לבדוק את הנסח ואת מכתב ההחרגה של הבנק.
הערת אזהרה לטובת הבנק
כשלוקחים משכנתא לקניית הדירה, גם הבנק רושם הערת אזהרה לטובתו (התחייבות לרישום משכנתא), עד שהדירה תירשם על שמכם ותירשם המשכנתא עצמה.
מחיקת הערת אזהרה
הערה נמחקת בהסכמת מי שהיא רשומה לטובתו (בדרך כלל בייפוי כוח או בבקשת מחיקה חתומה), או בצו בית משפט. כשהעסקה מושלמת והדירה נרשמת על שם הקונה, ההערה כבר לא נחוצה ונמחקת.
שאלות נפוצות
כמה זמן לוקח לרשום הערת אזהרה? בהגשה מקוונת על ידי עורך דין, בדרך כלל ימים ספורים. בהגשה בלשכה זה תלוי בעומס.
האם המוכר יכול לסרב לחתום על הערת אזהרה? סירוב כזה הוא דגל אדום. בחוזה מקובל המוכר מתחייב לחתום על הבקשה במעמד החתימה, ובלי זה לא כדאי להעביר לו כסף.
מה ההבדל בין הערת אזהרה לרישום בעלות? הערת אזהרה מגינה על ההתחייבות למכור לכם. רישום הבעלות הוא השלב הסופי, שבו הדירה רשומה על שמכם בטאבו.
איך בודקים אם יש הערת אזהרה על דירה? מוציאים נסח טאבו באתר רשות רישום והסדר זכויות מקרקעין. ההערות מופיעות בו.
האם הערת אזהרה מגינה גם בקנייה מקבלן? כן, אבל ההגנה שלה תלויה במה שרשום לפניה. לכן בקנייה מקבלן מקובל לקבל גם ערבות חוק מכר, ולבדוק את מכתב ההחרגה של הבנק המלווה.
קונים או מוכרים דירה? המשרד מלווה עסקאות נדל"ן, מבדיקת הנסח ועד רישום הזכויות בטאבו. ליצירת קשר
המידע במאמר הוא כללי, נכון ליום פרסומו, ואינו מהווה ייעוץ משפטי.